Conciergerie Versailles Airbnb : comparatif 2026 des 6 meilleures agences
Vous avez un appartement dans le quartier Notre-Dame, un bien de caractère à Saint-Louis près de la cathédrale, ou un logement proche de la gare des Chantiers, et vous le louez (ou voulez le louer) en courte durée à Versailles.
Ici, la demande est double : le tourisme mondial du Château (8,4 millions de visiteurs par an) et une clientèle d'affaires portée par la proximité de Paris, de Vélizy et de Paris-Saclay. Mais Versailles applique un régime restrictif de grande ville : changement d'usage obligatoire depuis 2018, compensation pour la plupart des résidences secondaires, numéro d'enregistrement exigé. Le cadre pèse autant que le potentiel.
J'ai comparé les conciergeries réellement actives à Versailles et dans l'ouest parisien — commissions, services, périmètre — pour vous aider à choisir.
À retenir en 30 secondes
- Commission moyenne à Versailles : 20 % HT hors ménage
- Note moyenne pondérée : 4.4 ★ / 5 sur 2 328 avis Google vérifiés
- Taux d'occupation moyen : 68 % · Prix moyen /nuit : 90-170 €
- 600 annonces Airbnb actives · RevPAR : 90 €/nuit
- Position nationale : #20 des marchés LCD français
Versailles, un marché locatif courte durée en forte croissance
Versailles compte 83 587 habitants (INSEE) et abrite le deuxième site culturel le plus visité de France : le Château de Versailles a accueilli 8,4 millions de visiteurs en 2024 (+2,4 % sur un an), juste derrière le Louvre, avec jusqu'à 40 000 personnes par jour en haute saison. Cette manne touristique, permanente, place Versailles parmi les marchés de courte durée les plus demandés d'Île-de-France après Paris.
À cette demande culturelle s'ajoute une forte composante affaires : proximité immédiate de Paris, pôles de Vélizy, Satory et Paris-Saclay, gares de Versailles-Chantiers et Rive-Droite reliant la capitale et La Défense. La demande est donc étalée, avec des séjours en semaine hors vacances.
Revers de la médaille : l'immobilier est cher — de l'ordre de 6 300 à 7 000 €/m² pour un appartement, l'une des villes les plus chères des Yvelines — et la réglementation est restrictive (changement d'usage avec compensation, enregistrement obligatoire). Deux paramètres qui pèsent lourd sur le calcul de rentabilité.
Les chiffres clés du marché Airbnb à Versailles
Saisonnalité : Saisonnalité étalée sur l'année, portée par le tourisme culturel permanent du Château de Versailles (8,4 millions de visiteurs en 2024, deuxième site culturel français après le Louvre), avec des pics au printemps et en été. La demande d'affaires est structurante : proximité immédiate de Paris et des pôles de Vélizy, Satory et Paris-Saclay, deux gares majeures (Versailles-Chantiers et Versailles Rive-Droite) reliant Paris et La Défense, ce qui alimente une clientèle en semaine hors vacances. Les événements du Château — Grandes Eaux Musicales et Nocturnes, spectacles (2,8 millions d'entrées en 2024) — soutiennent la fréquentation de mars à octobre. Marché nettement moins dépendant d'un pic estival unique que les villes littorales..
Comment choisir une conciergerie Airbnb à Versailles : 7 critères objectifs
Toutes les conciergeries se ressemblent sur leur page d'accueil. La différence se fait sur des points précis que peu d'entre elles mettent en avant. Voici la grille que nous utilisons pour évaluer chaque prestataire.
1. La commission réelle (et tout ce qui est facturé en plus)
La commission affichée est souvent le taux hors ménage. Demandez systématiquement : combien facturez-vous le ménage ? Est-ce refacturé au voyageur ou pris sur ma marge ? Facturez-vous la taxe de séjour à part ? Y a-t-il des frais de mise en ligne, d'audit initial, de photos, d'abonnement mensuel minimum ? Une commission affichée à 17 % peut devenir effectivement 24 % après tous les frais annexes.
2. La structure des services inclus
Exigez par écrit la liste de ce qui est compris. Les postes à vérifier : création et optimisation des annonces, photos professionnelles, gestion des calendriers multi-plateformes (Airbnb + Booking + Abritel), réponse voyageurs 24/7 en français et anglais, check-in en personne, état des lieux, ménage, linge, consommables, maintenance légère, gestion des litiges, rapport mensuel détaillé.
3. La transparence du reporting
Une conciergerie sérieuse vous envoie chaque mois : le revenu brut, la commission, le ménage facturé, le versement net, le taux d'occupation, le prix moyen /nuit, et les avis laissés. Si le rapport est flou ou se résume à un virement bancaire, fuyez.
4. L'ancrage local réel à Versailles
Vérifiez l'adresse physique et l'ancienneté. Une conciergerie basée à Versailles depuis plus de trois ans connaît les artisans, les policiers municipaux, les règles de copropriété. Une conciergerie franchisée qui débarque peut proposer un super site web mais galérer à trouver un plombier le dimanche. Demandez depuis quand ils opèrent à Versailles et combien de biens ils y gèrent.
5. La technologie utilisée
Les conciergeries qui investissent dans un channel manager (Smoobu, Lodgify, Hostaway), une serrure connectée (Nuki, Igloohome) et une plateforme propriétaire pour vos reportings ont une marge d'erreur beaucoup plus faible.
6. Les avis Google vérifiables
Tapez le nom + "Versailles" sur Google. Regardez la note et la distribution : 200 avis avec 4,8 est beaucoup plus fiable que 12 avis avec 5,0. Lisez les avis négatifs en priorité. Ils vous diront ce qui coince vraiment.
7. Le contrat : durée, préavis, clauses de sortie
Certaines conciergeries imposent un engagement de 12 mois, d'autres fonctionnent au mois. Vérifiez la clause de sortie et assurez-vous que votre compte Airbnb reste à votre nom.
Les 6 meilleures conciergeries Airbnb à Versailles : notre comparatif 2026
Notre sélection est basée sur l'ancienneté locale, le nombre d'avis Google, la transparence tarifaire, les services inclus et la couverture géographique sur Versailles métropole.
| Conciergerie | Commission | Ménage | Note | Avis | Biens (estim.) | Spécialité |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Welkeys | à partir de 20 % | inclus dans commission | 2230 | n.c. | Versailles, réseau national avec city manager dédié | |
| La Conciergerie Royale | sur devis | inclus dans commission | 66 | n.c. | Versailles, Le Chesnay, Vélizy et ouest parisien, forte volumétrie | |
| L'Agence Saisonnière | 20 % TTC des revenus nets | refacturé voyageur | 32 | ~40 | Versailles et ouest des Yvelines, réseau de franchisés locaux | |
| ExigeHome | 20 % des revenus nets de frais de plateforme | inclus dans commission | n.c. | n.c. | n.c. | Ouest parisien (Yvelines et Hauts-de-Seine), siège à Rueil-Malmaison |
| HostnFly | à partir de 20 % | inclus dans commission | n.c. | n.c. | n.c. | Versailles et Saint-Cyr-l'École, réseau national créé en 2016 |
| Guest Adom | sur devis | variable | n.c. | n.c. | n.c. | Yvelines, réseau national de franchises |
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Données vérifiées le 03/07/2026 sur Google Business public et sites officiels des conciergeries. Le nombre de biens gérés est une estimation. « n.c. » = non communiqué publiquement.
1. Welkeys (Versailles, réseau national avec city manager dédié)
Welkeys est un réseau national de conciergeries disposant d'une page dédiée à Versailles, avec une commission annoncée à partir de 20 % et une prestation clé en main : ménage professionnel, linge hôtelier, tarification dynamique, support 7 j/7 et un city manager référent par secteur. Le réseau met en avant plusieurs milliers de logements gérés à l'échelle nationale — un chiffre qui reflète sa taille globale, pas une présence spécifique à Versailles, à ne pas confondre. La commission exacte et le périmètre se confirment sur devis. Pertinente pour un propriétaire rassuré par les outils et la standardisation d'un réseau national, avec un interlocuteur local identifié. Comme pour tout réseau, demandez qui est le city manager en charge de votre bien, sa connaissance du régime de changement d'usage versaillais, et un devis détaillé avant de signer.
2. La Conciergerie Royale (Versailles, Le Chesnay, Vélizy et ouest parisien, forte volumétrie)
La Conciergerie Royale, portée par la SAS Royal Développement créée en 2018, est un acteur ancré sur Versailles et l'ouest parisien (Le Chesnay, Vélizy, Saint-Quentin-en-Yvelines, Paris), revendiquant de l'ordre d'un millier de locations gérées par an. L'offre couvre la gestion complète de la courte durée avec ménage au départ et gestion du linge inclus, ainsi qu'une activité de colocation, et une diffusion sur Airbnb et Booking. La commission n'est pas affichée publiquement et se définit sur devis. Pertinente pour un propriétaire qui privilégie un opérateur rodé, à forte volumétrie, capable d'absorber une gestion intensive sur l'ensemble de l'ouest francilien. Demandez le détail du taux de commission, des frais annexes et de la prise en charge — ou non — des démarches de changement d'usage propres à Versailles, avant de vous engager.
3. L'Agence Saisonnière (Versailles et ouest des Yvelines, réseau de franchisés locaux)
L'Agence Saisonnière couvre Versailles et l'ouest des Yvelines via un réseau de franchisés de proximité (Le Chesnay, Vélizy-Villacoublay, Noisy-le-Roi, Montigny-le-Bretonneux, Guyancourt, Buc, Jouy-en-Josas, Bois d'Arcy, Saint-Cyr-l'École...). Elle affiche une commission ferme de 20 % TTC des revenus nets, le ménage et la blanchisserie étant refacturés au voyageur plutôt que prélevés sur votre marge. La prestation inclut une gestion 7 j/7, une tarification dynamique, un espace propriétaire en ligne et des photos professionnelles, pour une quarantaine de logements sur le seul périmètre versaillais. Pertinente pour un propriétaire qui veut un taux lisible, un ménage non déduit de sa marge et un interlocuteur franchisé réellement présent sur sa commune. Vérifiez, selon votre adresse, quel franchisé gère concrètement le bien et sa connaissance des règles de changement d'usage de Versailles.
4. ExigeHome (Ouest parisien (Yvelines et Hauts-de-Seine), siège à Rueil-Malmaison)
ExigeHome est une conciergerie de l'ouest parisien, dont le siège est à Rueil-Malmaison, qui couvre les Yvelines et les Hauts-de-Seine avec Versailles parmi ses secteurs phares (aux côtés de Rueil, Suresnes et Saint-Germain-en-Laye). Elle affiche une commission de 20 % des revenus nets de frais de plateforme, ménage et linge inclus dans la formule conciergerie, et revendique plus de 70 propriétaires accompagnés. L'offre se décline en plusieurs formules (conciergerie, sous-location, surveillance de résidence, aménagement « du nu au meublé », accompagnement à l'investissement locatif). Pertinente pour un propriétaire de l'ouest francilien qui cherche un acteur régional structuré, avec un taux affiché et une palette de services large, y compris en amont d'un achat. Demandez le détail des frais annexes et la façon dont l'agence traite les obligations de changement d'usage à Versailles.
5. HostnFly (Versailles et Saint-Cyr-l'École, réseau national créé en 2016)
HostnFly, réseau national de conciergeries créé en 2016, couvre Versailles et Saint-Cyr-l'École via une page dédiée et annonce plus d'une centaine de logements gérés sur le secteur. L'offre est une gestion clé en main à partir de 20 % : ménage professionnel, linge, diffusion sur une dizaine de plateformes, tarification optimisée et une assurance dommages plafonnée. Pertinente pour un propriétaire qui préfère la structure d'un réseau national bien implanté en Île-de-France à un acteur purement local, notamment pour la sécurité apportée par l'assurance et les process. Le point de vigilance habituel des réseaux vaut ici : confirmez l'organisation terrain réelle à Versailles, la façon dont sont gérées les obligations de changement d'usage et d'enregistrement, et demandez un devis détaillé chiffrant les éventuels frais annexes avant de vous engager.
6. Guest Adom (Yvelines, réseau national de franchises)
Guest Adom est un réseau national de conciergeries en franchise qui dispose d'une page dédiée aux Yvelines, couvrant donc le secteur de Versailles. L'offre est celle d'une gestion locative courte durée standardisée à l'échelle du réseau, portée localement par un franchisé. La commission et le détail des prestations ne sont pas affichés publiquement sur la page consultée et se définissent sur devis. Pertinente pour un propriétaire qui souhaite comparer une solution de franchise nationale aux acteurs locaux et régionaux avant de choisir. En l'absence d'information tarifaire publique, contactez directement la structure pour identifier le franchisé en charge des Yvelines, obtenir une proposition chiffrée, le détail du traitement du ménage et des références de biens gérés à Versailles ou dans les communes voisines, afin de comparer objectivement.
Combien coûte vraiment une conciergerie à Versailles ? Cas concret
Passons des pourcentages aux euros. Prenons un cas typique : T2 de 40 m² à Notre-Dame, 130 €/nuit en moyenne, taux d'occupation 68 %.
💰 Calcul de revenu annuel net (options 1 vs 2)
Réglementation Airbnb à Versailles en 2026 : ce que la conciergerie doit gérer
Versailles applique un régime restrictif de grande ville, confirmé par la mairie. C'est un paramètre déterminant avant tout projet de location courte durée.
Changement d'usage obligatoire depuis le 30 juin 2018. Transformer un logement en meublé de tourisme nécessite une autorisation. Deux régimes coexistent : une autorisation temporaire (9 ans, sans compensation) réservée notamment au premier meublé qui est une résidence secondaire d'une personne physique ; et une autorisation définitive avec compensation (création d'un logement équivalent ou achat d'un titre de commercialité) pour les autres cas — dès le premier meublé pour une personne morale.
Numéro d'enregistrement. La déclaration en mairie et l'obtention d'un numéro d'enregistrement à afficher sur les annonces sont obligatoires depuis 2018, via le téléservice de la ville. Versailles est en zone tendue.
Résidence principale : 120 jours par an. Au-delà, la location bascule dans le régime professionnel soumis au changement d'usage.
DPE. Depuis 2025, un DPE valide est exigé et les logements classés F ou G sont exclus des nouvelles demandes d'autorisation.
Sanctions. Une transformation irrégulière expose à une amende civile pouvant atteindre 50 000 € par local.
Taxe de séjour. Elle est gérée par la Communauté d'agglomération Versailles Grand Parc. Pour un meublé non classé, elle correspond à un pourcentage du prix de la nuitée par personne (dans la fourchette légale de 1 à 5 %), le plus souvent collecté automatiquement par les plateformes ; les meublés classés relèvent d'un tarif fixe par catégorie.
En clair : à Versailles, le potentiel touristique est réel mais le ticket d'entrée réglementaire est élevé. Reprendre un bien déjà autorisé, exploiter une résidence principale ou monter un premier meublé en résidence secondaire sous autorisation temporaire sont les voies les plus sûres. Une conciergerie qui maîtrise la procédure versaillaise évite les erreurs coûteuses.
Les quartiers les plus rentables pour un Airbnb à Versailles
Le prix d'achat et le rendement locatif varient fortement selon le quartier. Voici les zones où un bien Airbnb est le plus performant en 2026.
Notre-Dame
Quartier le plus cher de Versailles (de l'ordre de 7 300 à 8 750 €/m²), au cœur touristique de la ville : marché Notre-Dame, commerces et proximité immédiate du Château. C'est l'emplacement au meilleur potentiel de courte durée, avec la demande la plus soutenue et les tarifs de nuitée les plus élevés. Revers : ticket d'achat maximal et réglementation renforcée à proximité du Château. À réserver aux dossiers solides, idéalement déjà autorisés.
Saint-Louis
Quartier historique autour de la cathédrale Saint-Louis, du Potager du Roi et des Carrés Saint-Louis, très recherché pour son cachet ancien. Prix élevés (autour de 7 000 €/m²) et forte demande de tourisme culturel. Emplacement premium à quelques minutes du Château, idéal pour capter une clientèle de séjour patrimonial. Comme Notre-Dame, il faut y anticiper le coût d'achat et la contrainte réglementaire du centre historique.
Chantiers
Autour de la gare de Versailles-Chantiers, principal hub ferroviaire de la ville (RER C, Transilien, TER vers Paris et au-delà). Prix plus mesurés que le centre historique (de l'ordre de 6 500 €/m²) et atout majeur : l'accès direct à Paris et aux zones d'emploi. Secteur idéal pour capter la clientèle d'affaires en semaine, avec un meilleur équilibre entre prix d'achat et demande que les quartiers touristiques.
Clagny-Glatigny
Quartier résidentiel chic au nord-est, proche de la gare Versailles Rive-Droite (accès Saint-Lazare et La Défense). Prix élevés (autour de 6 300 à 6 500 €/m²) et cadre bourgeois calme. Cible une clientèle d'affaires et de séjours prolongés recherchant la tranquillité tout en restant bien relié à Paris. Demande plus lissée sur l'année, moins dépendante des pics touristiques du Château.
Montreuil
Quartier résidentiel et commerçant à l'est de Versailles, plus accessible que le centre historique (de l'ordre de 6 300 à 6 550 €/m²). Bon compromis pour un investisseur qui vise un ticket d'entrée un peu plus doux tout en restant dans Versailles. Demande mixte, tourisme et affaires, avec une clientèle appréciant la proximité des commerces et un accès correct au Château et aux gares.
Porchefontaine
Quartier le plus abordable de Versailles (à partir d'environ 5 100 €/m² selon les sources), résidentiel, verdoyant et familial, desservi par sa propre gare RER C. C'est le meilleur ticket d'entrée pour un investisseur, au prix d'une demande touristique un peu moins intense qu'au centre. Bien adapté à une stratégie de rendement, avec une clientèle mêlant affaires, familles et visiteurs du Château prêts à loger un peu à l'écart.
Sources de référence pour vérifier ces chiffres : AirDNA MarketMinder Versailles · Inside Airbnb (open data) · observations Enomia 2025. Prix et taux d'occupation à comprendre comme des moyennes indicatives, variables selon saison, typologie et standing du bien.
Et si vous vouliez gérer vous-même votre Airbnb à Versailles ?
La question mérite d'être posée honnêtement. Gérer son Airbnb soi-même permet d'économiser la commission de 20 %, soit sur notre cas précédent environ 5 200 €/an. C'est une somme. Mais cela suppose d'être disponible pour les check-in (ou d'installer une serrure connectée), de gérer les messages voyageurs à toute heure, de faire ou coordonner le ménage, et d'être réactif en cas d'incident.
Règle simple : si vous habitez à moins de 30 minutes de votre bien et que vous avez de la flexibilité dans votre emploi du temps, la gestion autonome peut être rentable. Si vous habitez loin ou à l'étranger, la conciergerie devient presque indispensable. Notre calculateur intégré vous aide à trancher.
FAQ : Les questions qu'on nous pose le plus sur les conciergeries à Versailles
Combien coûte une conciergerie Airbnb à Versailles ?
À Versailles, la commission de marché ressort clairement autour de 20 % des revenus nets : plusieurs acteurs l'affichent (L'Agence Saisonnière : 20 % TTC des revenus nets ; ExigeHome : 20 % des revenus nets de frais de plateforme ; Welkeys et HostnFly : à partir de 20 %), d'autres restent sur devis. Le critère décisif n'est pas le taux affiché mais le traitement du ménage : refacturé au voyageur (comme chez L'Agence Saisonnière) ou inclus dans la commission, l'impact sur votre marge diffère nettement. Ajoutez les frais annexes (photos, mise en ligne, linge) et, à Versailles, la capacité de l'agence à gérer le dossier de changement d'usage. Demandez un devis détaillé et comparez à net constant.
Faut-il une autorisation pour louer en Airbnb à Versailles ?
Oui, dans la plupart des cas. Depuis le 30 juin 2018, Versailles impose une autorisation de changement d'usage pour transformer un logement en meublé de tourisme, ainsi qu'une déclaration avec numéro d'enregistrement à afficher sur les annonces. Deux régimes existent : une autorisation temporaire de 9 ans sans compensation, réservée notamment au premier meublé qui est une résidence secondaire d'une personne physique ; et une autorisation définitive avec compensation pour les autres situations, plus lourde à obtenir. Une résidence principale reste louable jusqu'à 120 jours par an sans basculer dans ce régime. Depuis 2025, un DPE valide est requis et les biens classés F ou G sont exclus. Renseignez-vous en mairie sur votre cas précis : c'est l'étape qui conditionne tout le projet.
La location courte durée est-elle rentable à Versailles ?
Le potentiel de demande est excellent — 8,4 millions de visiteurs par an au Château, plus une clientèle d'affaires liée à Paris et à Paris-Saclay — mais deux paramètres pèsent sur la rentabilité : un immobilier cher (de l'ordre de 6 300 à 7 000 €/m² pour un appartement) et une réglementation restrictive. Un T2 bien placé loué autour de 130 €/nuit peut générer un revenu brut de l'ordre de 25 000 à 27 000 € par an grâce à une occupation étalée, mais le rendement brut reste modéré (souvent 3 à 5 % selon le quartier) du fait du prix d'achat. Versailles est donc davantage un marché patrimonial de valorisation qu'un marché de rendement pur : l'optimisation de l'occupation par une bonne conciergerie, et le choix du quartier, y font une réelle différence.
Quel quartier de Versailles privilégier pour investir ?
Pour la demande touristique la plus forte, Notre-Dame et Saint-Louis, au cœur historique et à deux pas du Château, offrent les meilleurs tarifs de nuitée — mais aussi les prix d'achat les plus élevés (jusqu'à 8 000 €/m² et plus) et la réglementation la plus contraignante, ce qui écrase le rendement brut (souvent 3 à 4 %). Pour un meilleur équilibre, le quartier des Chantiers (hub ferroviaire vers Paris) et Clagny-Glatigny captent bien la clientèle d'affaires en semaine. Enfin, Porchefontaine offre le ticket d'entrée le plus accessible de la ville (autour de 5 100 €/m²) et le rendement brut le plus intéressant (jusqu'à 5 %), au prix d'un emplacement un peu plus excentré. Le bon arbitrage dépend de votre objectif : prestige et occupation, ou rendement.
Quelle est la commission moyenne d'une conciergerie Airbnb à Versailles ?
En 2026, la commission moyenne est de 20 à 22 % HT du revenu locatif, hors frais de ménage. Les extrêmes observés vont de 15 % (acteurs low-cost) à 30 % (positionnements premium). Méfiez-vous des commissions très basses qui cachent souvent des frais annexes.
Est-ce que la conciergerie s'occupe de l'enregistrement en mairie ?
Les conciergeries sérieuses prennent en charge cette formalité dans leur forfait. Vérifiez-le par écrit dans le contrat. Le numéro à 13 chiffres doit figurer sur votre annonce Airbnb dès la première nuitée louée.
Puis-je changer de conciergerie si je ne suis pas satisfait ?
Oui, mais les conditions varient. Certains contrats imposent un engagement de 12 mois avec pénalité en cas de rupture anticipée. Vérifiez toujours avant de signer : durée d'engagement, préavis, clause de sortie, et surtout que votre compte Airbnb reste à votre nom.
Une conciergerie peut-elle vraiment améliorer mon taux d'occupation ?
Oui, dans deux cas : si vous gériez mal votre pricing (trop statique) ou si vos photos étaient médiocres. Les gains observés vont de +5 % à +20 %. En revanche, si vous étiez déjà à 80 % d'occupation en autogestion, le gain marginal ne compensera pas toujours la commission.
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Vous avez un bien dans une autre ville, ou vous hésitez encore sur l'emplacement ? Nous avons comparé les conciergeries de 1 autre ville de la région avec la même méthode.
Pour aller plus loin
Le livre où je détaille ma méthode : autour de 15 % de rendement net, applicable presque partout en France, expliqué de A à Z, sans jargon.
- Le livre complet en PDF — sources et liens cliquables
- Accès au simulateur de rentabilité Enomia
- ~1 email/mois : la méthode pas à pas, plus une alerte quand la fiscalité bouge
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Micro-BIC ou réel, formulaire 2042-C-PRO, loi Le Meur, exemples chiffrés : tout ce qu'il faut déclarer sur vos revenus Airbnb 2026 sans se tromper.
Statut LMNP, immatriculation INPI, micro-BIC ou régime réel : tout comprendre sur la fiscalité de votre location meublée Airbnb. Chiffres à jour 2026.
J'ai testé les deux. La serrure connectée résout UN seul problème réel : le voyageur qui revient avec l'ancien code. Sur plus de 4 000 voyageurs en 6 ans, ça m'est arrivé 1 seule fois. Le calcul est vite fait.
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